Mikä?
Isännöitsijäntodistus, tämä lähes myyttisen aseman saavuttanut asiakirja aiheuttaa edelleen hämmästystä ja kummastusta huoneistojen ostajaehdokkaiden keskuudessa. Tässä postauksessa pohdimme, mitä virkaa isännöitsijäntodistuksesta on asunnon ostajalle.
Faktaa
Tarkennetaas asiaa hieman ja lähdetään ensinnä avaamaan, mikä tämä isännöitsijäntodistus, tuttavallisemmin ”issari” oikein onkaan. Se on:
Asiakirja, joka vaaditaan, kun asuntoa myydään, vuokrataan tai kun haetaan asuntolainaa. Asuntokaupoissa isännöitsijäntodistus saa olla enintään kolme kuukautta vanha. Todistuksia on eri näköisiä ja pituisia ja niiden sisällön laajuus vaihtelee. Oikein laadittuna, todistuksesta saa tiiviin ja pääpiirteisen tietopaketin taloyhtiöstä.
Isännöitsijäliiton mukaan isännöitsijäntodistus sisältää kaikki keskeisimmät tiedot taloyhtiön historiasta, taloudellisesta tilasta, yhtiön rakennuksista ja niiden kunnosta sekä tehdyistä ja suunnitelluista korjauksista. Isännöitsijäntodistuksesta säädetään asunto-osakeyhtiölaissa ja valtioneuvoston asetuksessa.
Isännöitsijäntodistuksen laatimisesta vastaa taloyhtiön isännöitsijä ja mikäli yhtiöllä ei ole isännöintipalvelua, niin tällöin asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtajalla on velvollisuus laatia se.
Saako issarin jakaa?
Olen törmännyt useammassakin nettikirjoituksessa ja asunnon ostajan oppaassa kehotukseen:
”pyydä välittäjältä heti yhtiön dokumentit ja isännöitsijäntodistus”
Tämä neuvo on vahvasti ristiriidassa Hyvän välitystavan ohjeen ja EU:n yleisen tietosuoja-asetuksen (GDPR) sekä välityslain 10 §:ssä säädetyn kanssa.
Issarin jakamista ajatellen, ristiriita syntyy siitä, että tähän asiakirjaan kirjataan myös huoneiston saantopäivä ja osakasluetteloon merkityn osakkaan, toisin sanoen huoneiston omistajan nimi. Myös kiinteistönvälittäjän tulee suojella asiakkaiden henkilötietoja. Saantopäivä ei ole suojellun tiedon piirissä, mutta henkilötietoja, tässä tapauksessa osakkaan eli myyjän nimeä suojellaan ja tästä syystä isännöitsijäntodistusta ei voida jakaa ilman painavaa syytä.
Missä tilanteessa issarin saa jakaa?
Kuvitellaan tilanne, missä huoneiston ostoa harkitseva on tutustunut myytävään kohteeseen ja hän on saanut tarpeeksi kattavat tiedot myytävästä huoneistosta, taloyhtiöstä ja tämän myötä hänen ostopäätös alkaa olla kokolailla valmis. Tässä vaiheessa, välitysliikkeen on annettava ostajalle ennen kaupasta päättämistä, toisin sanoen ennen kirjallisen ostotarjouksen allekirjoittamista välityslain 10 §:ssä säädetyt asiakirjat ja muu selvitys ja yksi näistä selvityksistä on selvitys osakkeiden omistusoikeudesta. Koska tuosta issarista käy ilmi omistajatiedot, ollaan täten saavutettu tilanne, kun meillä on tarpeeksi painava syy jakaa kohteen issari ostajaehdokkaalle.
Harmikseni törmään edelleen tilanteisiin, jossa ostajaehdokas kertoo, että joku välittäjä jakoi toisen kohteen issarin jo ennen esittelyä ja tämän vuoksi kysyykin, miksi minä en voisi sitä jakaa. Välillä asiakkaan suusta myös kuulee:
”no peittäkää siitä issarista ne omistajan tiedot”
Voiko issaria retusoida välitysliikkeen toimesta?
Issari on isännöitsijän allekirjoittama asiakirja, jonka tiedoista vastaa todistuksen laatia. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton laki- ja lausuntovaliokunnassa on todettu, että minkään asiakirjan tietoja ei tule peittää miltään osin välittäjän toimesta. Ei ole siis missään nimessä mahdollista, että asiansa osaava välittäjä lähtisi peittelemään issarista mitään tietoja.
Niin kauan, kun asuntomarkkinoilla on eroavaisuuksia issarin jakamisen suhteen, on päivän selvää, että tämä aiheuttaa hämmästystä ja kummastusta ostajaehdokkaiden keskuudessa. Tämän myötä ei myöskään ole ihme, että asiasta tietämättömille tulee täysin yllätyksenä, kun välittäjä kohteliaasti kieltäytyy lähettämästä isännöitsijäntodistusta ja kehottaa tutustumaan hänen laatimaan kaiken kattavaan myyntiesitteeseen. Jokaisen välittäjän olisikin syytä sisäistää seuraava, asunto-osakeyhtiölain perusteella isännöitsijäntodistus ei ole julkinen, kaikille pyynnöstä jaettava asiakirja, vaan sen voivat saada vain ko. laissa luetellut tahot.
Ensisijaisesti tärkein dokumentti on välittäjän laatima myyntiesite
Palataan Hyvän välitystavan ohjeeseen, jota kaikkien ammatikseen välitystehtäviä hoitavien on aina noudatettava. Jokaisen asunnon ostajaehdokkaan ensisijaisesti tärkein dokumentti on välittäjän laatima myyntiesite. Myyntiesite on se asiakirja, johon ostaja voi ja pitää pystyä luottamaan kuin muuriin. Välittäjä laatii myyntiesitteen aina siten, että kaikki merkittävät asiat on tuotu esiin selkokielellä. Esite sisältää isännöitsijäntodistuksesta poimitut oleellisimmat ja ostopäätökseen vaikuttavat tiedot, pois lukien henkilötiedot. Esitteeltä saa jopa enemmän tietoa, kun isännöitsijäntodistuksesta, koska se pitää sisällään myös myytävään huoneistoon kohdistuvaa dataa ja detaljeja, joita ei isännöitsijäntodistukseen nouse. Kiinteistönvälittäjä nostaa myyntiesitteelle kaikki merkittävät tiedot myös taloyhtiön toimintakertomukselta ja muista asiakirjoista.
Kun asiaa nyt summataan ostajaehdokkaan kantilta, niin kuinka oleellinen dokumentti tuo issari todellisuudessa onkaan? Ei kovinkaan oleellinen, sillä ainoa isännöitsijäntodistuksesta ilmenevä merkityksellinen tieto, jota ei ole nostettu esitteelle ja joka kuitenkin on esitettävä ennen tarjouksen tekemistä, on osakeluetteloon merkityn omistajan tiedot ja saantomerkinnän päivämäärä.
Postauksen teille jakoi Jaakko Puisto
